©yotsubajisyo all rights reserved.

Faq

[賃貸編]貸すとき

貸出し前に、リフォームはしたほうがよいですか?
クロス張替や水栓金具交換といった小規模リフォームとハウスクリーニングをすることをオススメします。
ご入居者の方は、数軒の物件を内覧された中から、物件を選択されます。なので、清潔で使用感のない方が、検討される上で、印象が良いことは間違いありません。
鍵は預けなければいけないのですか?
居住中の場合は預ける必要はありませんが、空室の場合は鍵を預からせて頂きたいと思います。急ぎの入居希望者へのご案内ができますので、より多くの入居希望者のご案内が可能です。
住みながら、賃貸募集することはできるのですか?
できなくもないですが、一般的には避けた方が良いと思います。
どのような募集活動をするのですか?
インターネット広告と近畿レインズへの登録掲載、同業他社との横の繋がり連携による募集方法を採用しています。
借り手が見つかるまでに時間がかかるのは、困るのですが。
早く借り手を見つけたい方は、すぐ決まる募集条件をご提案させて頂きます。また、サブリース契約や賃貸管理をご提案する場合もあります。
サブリースとは何ですか?
私どもが、物件オーナー様に対して毎月の賃料保証をして借り上げさせていただき、ご入居者を貸主の立場になって募集することです。メリットとしては、毎月安定した賃料が受け取ることが可能です。
デメリットとしては、私どもが空室期間中のリスクを負うため、保証賃料は市場価格よりは低く設定することとになります。
賃貸管理とは何ですか?
管理とは、物件オーナー様の業務を代行するサービスです。つまり、契約・家賃回収・建物メンテナンスや入居者へのクレーム対応などを物件オーナー様の代理人として行います。メリットとして、物件オーナー様の精神的・時間的負担の軽減が可能です。家賃回収のみを管理することも可能ですので、ご相談下さい。
取扱いの物件種別はありますか?
レジャービル・ホテルやその他権利関係が複雑なもの以外は、取扱いさせて頂きます。
ビル・マンション・アパート・一戸建て・店舗、倉庫、工場、駐車場など、お気軽にお問合せください。
コストはどのくらいかかりますか?
入居者を募集する場合(媒介契約)の場合、契約締結時に賃料の50%~(消費税別途)が必要です。
賃貸管理をご希望の場合、家賃回収のみの場合は月額賃料の5%程度(消費税別途)が毎月必要です。その他の賃貸管理は、物件条件や委託される管理内容によって別途お見積りになります。
今までなかなか空室が埋まらなかったのですが。
成約事例、近隣の募集物件、需給バランスの状況など調査しすぐに査定を行い、早期成約に向けたご提案をさせて頂きます。
初めて人に貸すのは不安なのですが。
どんな方が借りられるのか不安になるのは当然です。入居者の募集条件を相談させて頂き、入居審査をさせて頂いたうえで契約させて頂きます。家賃保証会社の利用や借家人賠償責任保険の付保など、物件や希望条件に合わせてご提案させて頂きますので、ご安心ください。

[賃貸編]借りるとき

物件を借りるときの必要書類は?
個人で契約する場合は、以下の書類は必要です
(賃貸借契約の際の必要書類/一般例)
・ご入居者の印鑑
・連帯保証人の実印による印影と印鑑証明書
・入居者の住民票
・源泉徴収票(入居者・連帯保証人)
・入居者の在籍証明書・身分証明書の写し(運転免許証、保険証)

法人で契約する場合は、以下の書類は必要です
(賃貸借契約の際の必要書類/一般例)
・ご入居者の印鑑
・ご入居者の印鑑証明書、登記事項証明書
・連帯保証人の実印による印影と印鑑証明書
・決算書類・源泉徴収票(入居者・連帯保証人)
入居するときに必要な手続きは何がありますか?
まずはライフラインの利用開始のお手続きが必要です。電気と水道はお電話で対応可能ですが、ガスは立会いが必要となり、事前に立会日に調整が必要となります。
家賃はどのようにお支払すればよろしいですか?
①口座振替、②お振込み、③現金持参が代表例です。
火災保険は加入しないといけないのですか?
基本的には、加入必須条件となっていることが多いです。契約条件となっていることがほとんどです。
ペット飼育可の物件を探しているのですが。
ペット飼育可の飼育ができる物件は、契約条件に「ペット飼育可」となっています。ただし、飼ってよい動物、頭数に決まりがあり、また飼育する際に、敷金や賃料が変わる場合がありますので、申込み前に必ず確認しましょう。
入居にかかる費用はどのくらいですか?
基本的な初期費用は、以下の通りです。
・敷金
・礼金
・前家賃、管理費
・仲介手数料
・火災保険
・その他(保証委託料、鍵交換代、ハウスクリーニング代など)
※物件ごとに異なりますので、必ず確認しましょう。
初期費用が少ないのですが。
敷金・礼金0円といった負担の少ない物件もありますので、どうぞお気軽にご相談下さい。
連帯保証人が立てられませんがどうしたらよいですか?
保証会社を利用する方法があります。審査を通過し、保証委託料をお支払すれば利用が可能です。保証委託料も会社によっては、賃料+管理費の30~100%もしくは、初回保証料がない分、月々、保証料を支払うケースもあります。
短期間に解約した場合の罰金はありますか?
特約によって、「短期解約の際の違約金」が定められていなければ、発生することはないです。ただし、「解約予告は○○日前まで」と決まりがありますので、ご注意ください。
敷金は全額返金されますか?
契約上、全額返金すると決まっています。ただし、原状回復費用や家賃滞納があった際には、その金額相当分が相殺されて返金されません。契約上、退去時クリーニング費を差し引く内容の契約もありますので、ご確認ください。
契約期間が「2年」となっていますが、必ず住まないといけないのですか?
特約で「○○年以内に解約をした場合、違約金が発生する」等といった内容がなければ、違約金は発生しませんし、2年間は必ず住まないといけないという事ではありません。ただし、解約予告(多くは1か月前)をする必要がありますので、解約時に必ず確認するようにしましょう。
電気・ガス・水道の手続きは、いつ始めますか?
公共料金は、早めであればあるほどよいでしょう。最低でも4~5日前までに手続きを始めて下さい。今では、インターネットからも開始手続きができますので、お勧めです。

[売買編]売却するとき

売り出し前に、リフォームはしたほうがよいですか?
普通はリフォームする必要はありません。
買主様の好みの問題もございますので、一般的には買主様が行う場合が多いです。
しかしながら、あまりにも古く、汚れが目立つ場合には、物件見学者の印象を良くするためにハウスクリーニングやクロス張替え等の軽微なリフォームが、早期売却に必要な場合もあります。
物件査定にご訪問した際に、必要に応じて、アドバイスさせて頂きます。
鍵は預けなければいけないのですか?
居住中の場合は預ける必要はありませんが、空室の場合は鍵を預からせて頂きたいと思います。急ぎの購入希望者へのご案内ができますので、より多くの購入希望者のご案内が可能です。
住みながら、売却することはできるのですか?
可能です。わざわざ引っ越しして頂く、必要はありません。
ご案内の際には、事前に購入希望者が見学希望されている日時をお伝えして、調整させて頂きます。購入希望者が見学される際は、私共も立会いますので、ご安心下さい。
買主様はいつ見にくるのですか?
事前にお約束した日に、私共と一緒に見学させて頂きます。また、お休みの日に自由に見学できるようなオープンハウスを行うことも可能です。
時間がかかって、結局売れなかったら困るのですが。
早く売りたい方は、早期売却に向けての販売価格で売り出しさせて頂きます。また、不動産買取サービスをご提案する場合もあります。
近所に知られたくないのですが、広告を行わないで売却は可能ですか?
広告をせずに売却することも可能です。私共のネットワークや購入希望者へのご紹介など、近隣広告以外の方法で条件の合う方へ売却情報を提供します。ただし、全くの広告活動なしでは購入希望者への目に届く可能性が少なくなってしまうので、近隣へのチラシ配布はせずに、インターネット広告のみをすることをおススメします。
買い替え先が未完成で、先に自宅が売れてたらどうなるのですか?
住まいの買い替えは、スケジュール調整がとても重要です。
売主様の仮住まいが必要な場合や、買主様に引渡しをお待ちいただく場合などがあり、双方のご事情をもとに希望条件をすり合わせることになりますので、一概に言えません。
出来る限り売主様・買主様双方がご納得のうえ取引を頂けるように努めます。
売却の販売価格は誰がどのようにして決めるのですか?
私どもが提案した査定金額をベースに、最終的には売主様が販売価格を決めて頂きます。ご希望金額と査定価格がかけ離れている場合、お客様のご希望をお申しつけ下さい。ご希望に合わせて売却計画をご提案いたします。
売却する時の査定はどのようなことをするのですか?
査定の方法には、訪問査定と机上査定があります。
訪問査定とは、現地を実際に訪問し調査をするので、より具体的な価格提示ができる場合が多いので、おススメします。また、お部屋やお庭の状態、方位、隣地の高さなどを確認してから査定を行います。日当たり、騒音などのチェックも実際のお部屋で確認します。
机上査定の場合、訪問査定はせずに、法規制の調査、周囲の売出事例や成約事例の調査、市場の動向などを踏まえ、概算での査定価格をお出しいたします。
査定にはどのくらい時間がかかるものですか?
机上査定では、通常1~2時間程度の調査で査定価格をご提供します。
訪問査定は、現地確認に30分~1時間程度、その後役所・法務局での調査が行われますので、詳細な査定書を提出するまでに数日お時間を頂きます。
折込広告や住宅情報誌への掲載などをする場合、広告費用は誰の負担になるのですか?
一般的な広告にかかる費用は、私どもが販売経費として負担いたしますので、売主様にご負担いただくことはありません。ただし、売主様からご指示いただくような特別な広告掲載をした場合には、その実費分をご負担いただく場合があります。
売却をお願いした場合、ホームページへの掲載料は無料ですか?
私どものホームページへの掲載は、無料となっています。
売却代金はいつもらえるものでしょうか?
売却代金は、契約井と引渡し時に2回に分けて支払われる場合が一般的です。その内訳は、契約時に手付金として5~20%、引き渡し時に残金が支払われることが多いです。
売却に必要なお金はいくらですか?
媒介報酬として、売買価格×3%+6万円(消費税別)の他、一般的には契約印紙代、司法書士報酬です。ただし、売却金額が購入当時の価格を超えて利益がでる場合、所得税が発生する場合があります(詳しくは最寄の税務署や税理士にご相談下さい)。
契約印紙代は、売買価格に応じて変わるものです。司法書士報酬は、所有権移転に伴う売渡証書作成費用の他、抵当権等の付帯権利の抹消登記費用、住所移転や相続登記がなされていない場合には、現状に合わせた登記変更の費用が必要になります。
自宅の売却資金を買い替え先に回したいのですが。
まず、ご自宅の売却資金を受け取るには、今の家を引っ越しした後になります。この場合、買い替え先に引っ越しするまでの間、仮住まい期間の必要があります。他に買主様のご承諾が得られれば、残金受領後にも数日間、今の家に住まわせてもらい、残代金を購入先に支払ってから引っ越しができる場合もあります。

[売買編]購入するとき

自己資金が少ないのですが、こんな私でも購入できるのでしょうか?
自己資金とは、物件の購入に充当する頭金と諸費用の合計のことです。 自己資金として、物件価格の10~20%程ご用意頂ければ手付金に充当したり、住宅ローン審査が通りやすくなります。金融機関によっては、物件価格の100%ローンや諸費用ローンの用意がありますので、お気軽にご相談下さい。
住まいの購入時の諸費用はどのくらいかかるものか教えてください。
新居への引越し代等を見込んで頂く他に、売買代金以外の諸費用として、契約印紙税、登録免許税、司法書士報酬、住宅ローンをご利用になる場合の事務手数料、火災保険料、保証料、物件によっては不動産取得税が課税されるほか、仲介報酬がかかってきますので、一般的に売買代金の5~10%必要になります。ご契約になる前に、諸費用概算書を作成しますので、ご確認頂ければと思います。
購入時の手付金はどれくらい必要なのですか?
契約時の手付金として、一般的には物件価格の10%を売主様に支払うことが多いです。
引渡しまでに契約を解除したい場合には、手付金を放棄することで無条件に契約解除することができます。
つまり、少額の手付の場合、売主様・買主様双方にとって、望ましいものではありませんので、おススメはしません。
最近転職したばかりなのですが、住宅ローンの利用はできますか?
勤続年数1年以上が住宅ローンのご利用頂ける目安となります。
ただし、転職理由、年収等の条件によっては、借り入れが可能な場合がありますので、ご相談下さい。
車のローンがあるのですが、住宅ローンを借りることはできますか?
車のローンは審査の前に完済することが望ましいのですが、住宅ローンの審査に影響はしますが、借り入れ自体は可能です。
夫婦それぞれが資金を出し合い、住宅を購入した場合、名義はどうしたらよいのですか?
ご夫婦それぞれが資金を出し合う場合、共有名義にする必要があります。それぞれが資金を出したにも関わらず、名義がどちらか一方だけの場合、「贈与税」の対象となってしまいます。共有名義の持ち分は、夫婦それぞれが出資した割合に応じる形になります。
良い土地情報がありません。見つけるコツは?
土地のみの情報で探すことはありません。一戸建ても視野に入れた方が、情報量が多くなりますので、おススメです。ハウスメーカーでご建築を検討の場合、同じメーカーの築浅中古物件に出会える可能性もあります。また、築古の中古戸建の中には、建物価格はほぼゼロで、土地価格と同じものも存在します。(解体費用は発生します)
中古住宅の場合、リフォーム代は売主・買主どちらが負担するのでしょうか?
中古住宅の取引は、現状渡しの場合が多いです。つまり、買主様のご負担となります。
買主様の好みに合わせて、中古住宅購入後のリフォームプランを考えることも、楽しみのひとつだと思います。また、リフォーム部分も含めて借り入れができる住宅ローンもありますので、ご相談ください。
中古住宅では、照明器具やエアコンなどの設備はどうなるのでしょうか?
売主様がご好意で置いていかれる場合もありますが、新築分譲時に元々備え付けれたもの以外は、売主様が取り外すのが一般的です。設備については、「付帯設備表」を作成したうえで、契約前にチェックすることになっています。
中古住宅では、売主がまだ住んでいる場合が多いのでしょうか?
売主様が既に引っ越しして空家になっている場合もありますが、まだご入居中の物件が多いです。売主様に質問することを躊躇われる方もいますが、物件見学の際には、思い切って質問することで多くの情報を得ることができます。たとえば、ご近所にどのような方がお住いなのか、普段の買い物は?など、疑問に思ったことは聞くことをおススメします。
瑕疵(かし)とは、何のことですか?
瑕疵とは、隠れたる傷や問題のことです。物件見学した際に、一見して分からない傷や問題箇所のことを指します。
例えば、中古戸建の場合には雨漏れや床下のシロアリ被害、マンションの場合には給排水の漏水や不具合、土地は地中埋設物などが該当します。以上の物理的瑕疵以外に、心理的瑕疵として、物件内で発生した自殺、事件や事故が該当します。
瑕疵保証や瑕疵保険とは、何のことですか?
上記で説明した物理的な瑕疵を売主に代わって保証したり、瑕疵発見時に賠償する保険のことです。
売主が宅地建物取引業者の場合、法律上、最低2年間の瑕疵担保責任(瑕疵保証)を負う義務があります。個人が売主の場合でも、契約条件で瑕疵保険を付保するように交渉することも可能です。
インスペクションとは、何のことですか?
建物検査のことですが、欧米では不動産取引時に行われています。
中古住宅の健康診断のようなもので、建築士や既存住宅現況調査員が目視や機械を使って建物を調査・診断します(有償)。
この検査によって、建物の劣化や不具合箇所を調査報告書にて指摘されるので、リフォームの必要箇所が判明するため、ぜひご購入される方におススメしたいと思っています。

空家の管理を委託するとき

空家管理の内容は?
転勤、入院、高齢者施設への入居など様々な理由でご所有の物件を空家状態にされている方に対して、空き家の現地確認、維持管理やレポートを行います。
≪基本プラン≫
現地調査、郵便受けの確認及び報告(月1回)、
(追加オプション)
外観・内観の写真撮影、草刈り、火災・事故・事件・クレームなど緊急時の受付・対応、防犯カメラ、人感センサー照明の取付、防草シート、防犯砂利の施工、防蟻、リフォーム、防水シール・塗装など劣化対策リフォーム
空家管理の料金は?
基本プランの料金例としましては、月額5,400円(敷地30坪、建物28坪)になります。
敷地の広さ、建物の大きさによって金額が変わりますので、お見積りさせて頂きます。
追加オプションの料金も同様に、別途お見積りさせて頂きます。
他のサービスと同時に空家管理を依頼できますか?
物件の売却時、賃貸募集と併せて、空家管理をご依頼頂けます。
物件をよりよい状態に維持できていることがアピールできます。戸建の場合、追加オプションの草刈り、防蟻を併せて頂くことで、早期のご成約に繋がることが期待できます。

民泊の管理を委託するとき

民泊管理の内容は?
空家を民泊施設として運営する際に、法令に基づき、管理業務を行います。
具体的には、家具・家電・インテリア・アメニティ用品、リフォーム業者の手配、Airbnbへの登録業務、ホスト業務、清掃・ごみ処理、アメニティ交換業務、近隣クレーム受付、物件の維持管理になります。
民泊管理の料金は?
基本プランの料金は、以下の通りとなります。
≪基本プラン≫
『民泊新法』での住宅宿泊管理業
宿泊受付・チェックイン&アウトなどのホスト業務(言語:日本語、英語、サイト:Airbnb)、清掃・ごみ処理、アメニティ補充交換業務、近隣クレーム受付、物件の維持管理
料金目安 固定費:月額10,800円 清掃費:1宿泊につき1,620円~ 変動業務委託費:売上×27%~

『特区民泊』での住宅宿泊管理業
宿泊受付・チェックイン&アウトなどのホスト業務(言語:日本語、英語、サイト:Airbnb)、
料金目安 固定費:月額8,640円 変動業務委託費:売上×21.6%~

(追加オプション)
共通:
家具・家電・インテリア・アメニティ・リフォーム業者の手配、
Airbnbへの登録業務
特区民泊のみ:
清掃・ごみ処理・アメニティ補充交換業務、
近隣クレーム受付、物件の維持管理
民泊新法の宿泊条件とは?
泉佐野市内では、民泊運営において、最低宿泊日数が1泊より運営可能です。ただし、年間宿泊日数は180日以内となります。
特区民泊の宿泊条件とは?
泉佐野市内では、民泊運営において、最低宿泊日数が2泊より運営可能です。年間宿泊日数の制限はありません。
旅館業法上の簡易宿所は対応していますか?
現状のところ、対応しておりません。
賃貸募集中の一定期間のみ、民泊で活用したいのですが。
民泊許可手続きに必要な基本要件を整備した上で、民泊の運営が可能となります。
ただし、ゲストが宿泊中は物件案内ができないなど不便が生じることはご了承下さい。
どんな方が泊まるのですか?
Airbnbから宿泊者募集をしますが、アジアを中心に世界中の方が宿泊されます。
団体旅行とは違い、個人での好みに合わせて旅行を楽しまれる方が多く、日本へのリピーターも多いです。
対応エリアは?
基本的には、関西国際空港からアクセスの良い泉佐野市内になります。
クレームは対応してもらえますか?
宿泊者(ゲスト)へのクレーム対応は行います。ご近隣からのクレームの対応は、1次受付をした後、物件オーナー様と共同で対応をお願いすることになります。
英語が話せないのですが。
物件オーナー様は、基本的にゲストとの条件確認、問い合わせのやり取りやクレーム対応は行わないので、ご安心下さい。物件のお近くにお住まいでしたら、ゲストとご挨拶や交流されてみるのもよいのではと思います。笑顔とジェスチャーで何とか乗り切れるものですよ。